[摘要] 5月9日，西安发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
5月9日，西安发布了《关于进一步促进平稳健康发展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房措施，居民家庭在全市范围内购买新建、二手住房不再审核购房资格。
至此，西安执行了7年之久的政策正式落下帷幕。中指研究院西安公司总经理石蕊分析认为，西安此轮放开也在意料之中，此举也是为全面打开外地购房者通道，吸引周边地区乃至西北五省群体，为市场注入新的动力。
除了之外，此次文件还提到，项目销售时，登记家庭数量与住房数量比例低于1.5：1的，不再实施公证摇号；大于144平方米的住房在时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。
对于此次新政出台的背景，西安市住建局表示，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应发生重大变化的新形势，结合西安市市场情况，稳妥推进消化存量、优化增量的政策措施，更好满足人民群众对优质住房的新期待，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
全面取消
2017年，西安出台住房政策，自当年1月1日起，要求本市及非本市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。
7年来，西安市住房政策数次调整，至2023年9月，西安市调整限购区域，二环以外区域不再执行住房限购措施。也就是说，此次再优化实际就是取消了二环内的限购，这对该区域的项目来说是个好消息。
从项目来看，二环内在售项目并不多。根据公开资料，西安二环共计34公里，散落着莲湖区、碑林区、新城区、未央区等老城区，它们都面临着土地资源稀缺，开发饱和的现状，区域供应主要以二手房为主，北二环内的大明宫板块还有为数不多的在售。
据不完全统计，目前二环内项目主要有大明府、文韬府、紫檀府、中海开元壹号·紫宸、大明宫璞悦府、华润·明德润府、大明宫金茂府7个项目，以产品为主。此外，还有中铁建西派天麓。
“二环内终于迎来更多客户，不过目前项目寥寥，市场占有率仅6％，影响并不大。”美城机构分析认为。在镜鉴资本创始人伟看来，二环内取消，将对二环外需求产生虹吸效应，楼市需求将进一步向二环内一二手房积聚，尤其是有优质资源的一二手房，市场关注度会提升。
除了扩大二环内项目的客群之外，本次西安新政更多是向市场传递信心。“西安的政策除了政策、政策，其他政策跟风明显，没有什么具体落地措施。”对于西安此次的政策，伟表示。
美城机构也表示，西安跟随全国脚步，放开政策，虽利好新项目成本控制，产品力提升抢夺客源，但需求端政策略显保守，力度不够。
不过，这也为后续的政策再优化留下了空间。就来看，西安楼市在全国走出了独立行情，根据国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市的房价中，西安涨幅0.4％，涨幅虽不及上海，但这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。
然而，西安楼市的去化却并不乐观。2024年，在“金三银四”楼市成色不足的情况下，西安库存一直波动上升，根据中指研究院统计，仅一季度，西安新建库存水平已经上升至1253万平方米，去化12.8个月。成交也开始下滑，据美城机构统计，4月份，西安楼市供应87万平方米，同比上升77％，环比上升1％；成交62万平方米，同比下滑28％，环比上涨3％。
随着来访与去化的不乐观，打折促销也成为西安楼市的常态。据中房君了解，保利天珺143平方米的享有9个点的优惠，168平方米、186平方米的户型则享有10个点的优惠；越秀铁建·西派天悦目前优惠4个点，同时最高转介费达到9万元。常规优惠之外，还有一些项目将优惠与车位绑定，根据购买车位数量来核定优惠政策。
与此同时，渠道也再次成为“香饽饽”。“之前一些没有用贝壳的项目也开始合作了。”一位渠道人员对中房君表示。
首提“以旧换新”
此次西安政策首次提出了“以旧换新”，这也与全国其他城市同步。
文件指出，支持、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用；
允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建。鼓励有条件的企事业单位、社会主体或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场”有助于多层次“租购并举”的建立，满足各类群体住房需求。
对此，石蕊认为，这有利于激活西安本地型增量需求，打通二次链条。当下的西安二手房并不乐观，根据西安市住建局发布的数据，4月份，全市存量房（二手房）面积99.72万平方米，其中，网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比下降1.73％，同比下降2.18％。这是继3月后，西安二手房成交量连续2个月保持在9000余套的高位。
然而，高企的成交量却是用价格换来的。根据国家统计局的数据，3月西安二手格环比下降0.3％，同比下降4.2％，环比降幅较上月有所收窄，同比降幅明显扩大。而从2023年5月起，西安便持续处于价格下行的态势，除了2023年10月房价持平外，其余时间二手房价格均为下跌。
“很多人不了，是因为手里的旧房子价格太低了或者卖不出去，一旦政府‘下场’开始收购这些房子，他们未来就有资金买房了。”谈及未来的走势，某从业十余年的此前曾对中房君表示。
在境商地产总经理吴大涛看来，“以旧换新”是此次政策的亮点。“企事业单位大批量购买，可以获得一个较低的折扣，这些既可以用来经营，也可以做员工宿舍，还能做资产抵押。如果企业收购了二手住房，一些需要卖小换大的购房者就有钱了，可以进行了，增序循环就起来了。”他表示。
对于具体的举措，西安市住建局表示，对意向设定“解约保护期”，机构优先推动换房人旧房出售，缩短卖房。在协议约定期限内旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。
在活动开展中，将组织相关行业协会鼓励开发企业和机构在居民购买价款、等方面提供优惠方案。“以旧换新”活动将试行开展，并不断完善有关优惠政策措施，促进一联动。
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