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2月19日

深圳市召开工作推进会

深圳湾 善财童子房大白摄

会上，福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区、深汕合作区等各区负责人纷纷发言表态，畅言2024年各区发展规划。

“新春第一会”往往是农历年后的第一场重大会议，对全年的各项工作重点都有无比重要的指导意义。而新中国成立75周年的节点，尤其是继今年1月4日发布的《关于积极稳步推进实现的实施意见》（征求意见稿），将对深圳今后几十年甚至上百年的城市发展产生决定性的影响。

同时，关于深圳城市更新、保障房建设、等方方面面，深圳高层都有高屋建瓴式地表态发言。结合近期深圳市发改委发布的《深圳市2024年重大项目清单》，今天房大白综述一下城市更新系列项目。

善财童子整理

雪花啤酒片区城市更新项目（二期）

项目位于深圳市宝安区新安街道留仙大道与创业二路交汇处南侧。由华润雪花啤酒（中国）有限公司建设。项目共分为三期建设。2019年12月18日，在2019深圳全球招商大会上，宝安与华润雪花啤酒签订合作协议，华润雪花啤酒拟投资约100亿元在宝安建设华润雪花啤酒总部基地项目。

总项目更新单元用地面积196994.3㎡，拆除范围用地面积190718㎡，开发面积133418.4㎡（不含移交政府新型产业用地），规划容积873201㎡（不含移交政府新型产业用地规划容积），规划容积率6.5。

其中：厂房310075㎡，研发用房281936㎡（含创新型产业用房70484㎡），、办公及旅馆业建筑27470㎡（含地下5138㎡），产业用房226560㎡[含服务设施21130㎡（含食堂8500㎡、地下商业服务设施2450㎡），工业宿舍205430㎡]，公共配套设施（含地下）27160㎡。

一期位于深圳市宝安区新安街道创业二路与留仙大道交汇处南侧，拆除用地面积59644.0㎡，开发面积56226.7㎡。三期位于深圳市宝安区新安街道创业二路与留仙大道交汇处南侧，拆除用地面积78330.7㎡，开发面积28962.7㎡。一期和三期实施主体均为深圳市润雪实业有限公司。查询工商信息显示，该公司由深圳市润投咨询有限公司（华润置地控股有限公司旗下全资子公司）、华润雪花啤酒（中国）投资有限公司分别持股50%。二期位于深圳市宝安区新安街道创业二路与留仙大道交汇处南侧，拆除用地面积52743.7㎡，开发面积48229.0㎡。二期实施主体为华润雪花啤酒（中国）有限公司。

罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元系列

罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元由华润置地（深圳）开发有限公司负责建设。项目位于罗湖区东门街道，具体范围是南侧靠近深南大道，北侧接壤中兴路，东侧紧邻文锦中路，西侧则是东门中路。项目分两期及一个独立开发项目实施，每个分期内的开发将划分为独立的子项目。2024年公布的三宗项目分别是罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元扩大一期项目、罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元一期a6、罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元一期a4地块。湖贝规划总约220万平，包含约49万平、约71万平办公、约57万平（含保障房）、约21万平、约20万平政府公共。

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龙华区观澜街道大布巷片区城市更新单元一期

龙华区观澜街道大布巷片区城市更新单元一期由深圳金广房地产有限公司负责建设。该项目位于深圳市龙华区观澜街道，具体在老中心北片区，紧邻龙华大道与观澜大道的交汇处。项目已动工建设中，预计4年可回迁拿房。该项目位于深圳市龙华区观澜街道，具体在老中心北片区，紧邻龙华大道与观澜大道的交汇处。2024年1月，龙华区城市更新和土地整备局发布《龙华区观澜街道大布巷片区城市更新单元规划修改》。

该更新单元用地面积268401.4㎡，拆除范围用地面积219293.2㎡，开发面积117394. 4㎡(其中1275. 1㎡国有未出让的零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给单元实施主体)。规划总容积753810㎡，规划容积率6.4。

其中599040㎡(含公共住房79670㎡)，、办公及旅馆业建筑101700㎡，公共设施(含地下) 53070㎡(含18班幼儿园7800㎡，5400㎡; 15班幼儿园建筑面积6810㎡，占地面积4500㎡；文化活动中心20000㎡；公交首末站7200㎡；社区警务室100㎡；社区健康服务中心2000㎡；社区老年人日间照料中心2000㎡;小型垃圾转运站300㎡；环卫工人作息房40㎡；公共厕所120㎡；再生资源回收站100㎡；公共充电站1100㎡；社区管理用房600㎡；便民服务站800㎡；社区菜市场1050㎡；邮政所300㎡；社区级公共配套用房2750㎡)。另配建社区体育活动场地7000㎡。

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杨梅岗、格水村城市更新项目四期

杨梅岗、格水村城市更新项目四期由深圳朗泓房地产有限公司建设。

杨梅岗、格水村城市更新项目四期位于龙岗区龙岗街道，用地面积约4.8万平方米，约17.12万平方米，建设内容包括、办公、等。项目总投资30亿元。项目将打造成集公寓、商业、办公、酒店、客家文物古建等于一体的城市综合体，解决社区出行、教育、休闲等民生问题，全面提升片区城市品质，打造龙岗城区人文名片。

总项目位于龙岗区龙岗街道新区，北至新生路，东至杨田路，西至碧新路，南至内环北路。该项目拆除用地面积为430333.3平方米，开发面积为247462.4平方米。总规划建面约120万平米，项目整体分为5期开发，目前正在开发一期。项目建成后将成为一座集居住、生态、文化、体育、购物、 旅游休闲于一体的城市人文综合体。

拆除用地范围总面积共430331.0平方米，开发面积249349.7平方米，计入容积率总为1159480平方米，其中915400平方米,116130平方米,办公52420平方米，商务20000平方米，酒店30000平方米，公共设施25530平方米。

项目改造分五期。一期：完成a-01九年一贯制学校用地、a-08道路用地、a-09垃圾处理用地、01-01、02-01、02-02及其周边部分规划市政道路的拆除工作；建设 01-01、02-01、02-02地块，落实地块内公共设施；01-01地块内配建27220平方米, 02-01地块内配建一所12班幼儿园。二期：完成02-03、02-04、02-05、a-04公共绿地、a-05文物保护用地及其周边规划市政道路的拆除工作；建设02-03、02-04及02-05地块，落实地块内公共配套设施。三期：完成a-07公共绿地、01-06、01-07、01-08地块及其周边部分规划市政道路的拆除工作；建设01-06、01-07及01-08地块，落实地块内配套设施；在01-08地块内配建一所12班幼儿园。四期：完成a-02公共绿地、01-02、01-03地块及其周边部分规划市政道路的拆除工作；建设01-02和01-03地块，落实地块内公共配套设施。五期：完成a-06公共绿地、a-03体育用地、01-04、01-05地块及其周边部分规划市政道路的拆除工作；建设01-04、01-05地块，落实地块内公共配套设施。

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浪口村改造城市更新单元项目

浪口村改造城市更新单元项目由深圳市爱义有限公司负责建设。项目58000.5平方米，总198620平方米。主要建设内容包括、、办公及旅馆业建筑、地下商业及公共设施。项目建成有利于提升社区经济，社区居民生活质量，完善社区环境配套设施，改善整体空间环境，形成功能品质优越，人居环境和谐的生活品质空间。

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深圳市南山区桃源街道珠光村城市更新单元一期a项目

一期a项目效果图

深圳市南山区桃源街道珠光村城市更新单元一期a项目由深圳市宝祥源投资发展有限公司负责建设。

项目所在地珠光村位于深圳市南山区中北部，现属深圳市南山区桃源街道珠光社区珠光居民小组，至今已有600多年历史。珠光村城市更新单元位于桃源街道珠光路以北、塘朗山郊野公园以南、大沙河以东、平南铁路以西。

a项目计划开工日期为2023年，9月22日，计划竣工日期为2026年9月22日。约为28.1万㎡，项目总19.5亿，层数最多为45层，建筑高度139.15米。可以看到，该项目为。

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江屋村二期城市更新雅园建设项目

江屋村二期城市更新雅园建设项目由深圳市东海江屋实业发展有限公司负责建设。其中，《盐田区盐田街道江屋村二期城市更新单元规划》已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2021年第32次会议审议通过，于2021年11月取得批复。

项目位于深圳市盐田区盐田街道，东侧紧邻东海道，西侧紧邻东海四街，北侧为东港印象小区。

更新单元用地面积29313.5㎡，拆除范围用地面积19834.6㎡，开发面积14408.5㎡，规划容积为89335㎡，规划容积率6.2，其中77655㎡(含公共住房10816㎡)，、办公及旅馆业建筑4000㎡，公共设施（含地下）7680㎡（含6班幼儿园1600㎡、1800㎡，社区警务室50㎡，社区管理用房300㎡，社区服务中心400㎡，社区级公共配套用房1750㎡，文化活动室（含社区展览馆）1000㎡，社区健康服务中心1000㎡，社区老年人日间照料中心(长者综合服务中心，含残疾人活动室)750㎡，婴幼儿照护服务设施300㎡，小型垃圾转运站350㎡，再生资源回收站80㎡，公共厕所80㎡，环卫工人作息房20㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积1500㎡。

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桂庙新村城市更新单元项目

桂庙新村城市更新单元项目由深圳市贯凯投资有限公司负责建设。

项目临近深大南站，9号线和已经在建15号线在此交汇。其中，地铁15号线串联前海湾、大铲湾、留仙洞总部基地、西丽交通枢纽、南山高新科技园等。

根据规划，该更新单元拆除用地面积70224.5㎡，开发面积41660.1㎡。规划容积369100㎡，其中249950㎡（含人才住房和32500㎡），、办公及旅馆业建筑106530㎡（含商业文化设施不低于5330㎡）；公共设施（含地下）12620㎡（含12班幼儿园3200㎡、3600㎡，公交首末站2900㎡等）；另配建社区体育活动场地占地面积1500㎡。

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宝安区新桥街道万丰社区大朗山片区城市更新单元（南区）

宝安区新桥街道万丰社区大朗山片区城市更新单元（南区）由深圳市海岸新城投资有限公司。

该更新单元拟更新方向为普通工业用地（m1）、居住用地（r2）、用地（c1）、新型产业用地（m0）等功能，m0用地面积不超过最终批准的工业开发面积的20%。更新单元用地面积773687.4㎡，拆除范围用地面积684457.3㎡，开发面积410652.8㎡，规划容积2655170㎡，规划容积率6.5。

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龙华区龙华街道龙华中心城市更新单元

龙华区龙华中心城市更新单元属宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城项目之一，于2010年转入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》，项目城市更新单元规划已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2020年第16次会议审议并获通过。申报主体为深圳市龙华区龙华街道办事处。

龙华街道龙华中心城市更新单元位于龙华街道人民路与建设路交汇处南侧。

更新单元用地面积346190.3㎡，拆除用地面积343258.8㎡，其中开发面积195562.1㎡。规划容积为1615135㎡，规划容积率8.26。

其中902500㎡（含公共住房225125㎡），、办公及旅馆业643260㎡（含商业文化设施不低于32840㎡），地下商业13530㎡，公共设施（含地下）55845㎡（含2所9班幼儿园；1所12班幼儿园；1所18班幼儿园5800㎡等），社区级公共配套用房6315㎡。另配建社区体育活动场地10690㎡。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

该更新单元整体规划，含北、中、东、南一、南二共五个片区，各个片区均整体实施。更新单元南一片区项目，拆除用地面积30836.8平方米，实施主体为深圳市亿年投资有限公司；更新单元南二片区项目拆除用地面积50239.9㎡，实施主体为深圳市鸿龙达投资有限公司。项目东片区实施主体为深圳市汕源新实业有限公司。

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福田市场大厦城市更新单元

福田市场大厦城市更新单元由深圳市华丰泰置业有限公司负责。

深圳福田市场大厦旧改位于福田区福田街道，福明路与福华路交叉口西侧，更新单元用地面积1.45万平方米，拆除范围用地面积1.43万平方米，开发面积0.84万平方米。规划容积为9.48万平方米，其中约2万平方米，、办公及旅馆业建筑7.21万平方米，规划1栋45层住宅和1栋40层写字楼。该项目申报主体为深圳市华丰泰置业有限公司和福田街道办。此外，该项目临近在建的11号线东延线中大八院站西侧。目前，11号线延长线仍在进行中。

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上沙村城市更新项目

上沙村城市更新项目由深圳市汇海置业有限公司负责建设。该位于福田区沙头街道，建文路以西，上沙二路以东，20876.59平方米。

上沙村旧改整体的用地面积约16万㎡，面积约10万㎡，计容积率约90万㎡。其中：居住约33万㎡；、办公及酒店约30万㎡；商务约25㎡；地下商业建筑面积10万㎡；公共设施28500㎡（含18班幼儿园4800㎡，占地5526.3㎡）。

值得注意的是，该项目开发的中州滨海华府一期已售。

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龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元项目

项目效果图

龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元项目由深圳市嘉创投资有限公司负责建设。众所周知，这是鸿荣源又一个堪称造城的项目，体量巨大。项目开发面积379994.5平方米，计容积率为2750960平方米（一期的总建面超300万平）根据开发商九游会j9娱乐平台官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5a办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等。项目目前已在建设中，今年预计会有首批产品入市。

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龙华区观澜街道君子布君新片区城市更新项目

龙华区观澜街道君子布君新片区城市更新项目由深圳市锦泰长基有限公司负责建设。项目位于龙华区观澜街道东部，紧邻城市主干路环观南路。2020年项目拆除用地面积101043.3㎡。更新单元用地面积102981.3㎡，拆除范围用地面积101043.3㎡，其中开发面积54922.4㎡，规划容积为324970㎡，规划容积率5.9。

其中266750㎡(含公共住房23800㎡），、办公及旅馆业建筑43240㎡，公共设施14980㎡（含幼儿园3900㎡、3600㎡、不少于12班，公交首末站4600㎡，社区健康服务中心1000㎡，老年人日间照料中心750㎡，文化活动室1000㎡，社区管理用房300㎡，社区警务室100㎡，社区服务中心400㎡，邮政所120㎡，环卫工人作息房10㎡，再生资源回收站60㎡，公共厕所60㎡，小型垃圾转运站200㎡，公共充电站700㎡，社区级公共配套用房1780㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积1500㎡，物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

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深圳市罗湖区布心村水围村城市更新项目一期

深圳市罗湖区布心村水围村城市更新项目一期由深圳市京基房地产股份有限公司。布心村由8栋62-75f超高层、1栋62f商务、3栋58-71f高端写字楼、2栋53f保障房组成。更新单元用地面积116861.4㎡，拆除用地面积111994.4㎡，开发面积76318.5㎡（含划入国有未出让零星用地3000㎡），规划容积848270㎡，容积率11.1。其中住宅444090㎡（含人才住房和52920㎡），、办公及旅馆业建筑341400㎡，商务公寓38030㎡（含人才公寓7610㎡），公共设施（含地下）24750㎡（含一所9班幼儿园2400㎡，占地2700㎡；一所18班幼儿园4800㎡，占地5400㎡；公交首末站6400㎡；社区健康服务中心2000㎡；社区老年人日间照料中心1000㎡；文化活动室2500㎡；便民服务站400㎡；社区管理用房300㎡；社区警务室100㎡；地面或地下公共充电站1100㎡；小型垃圾转运站480㎡；环卫工人作息房20㎡；公共厕所100㎡；社区级公共配套用房3150㎡）。另外，须配建占地3000㎡的社区体育活动场地。

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罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目a

罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目a由深圳市京基房地产股份有限公司负责建设。罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元一期子项目 a（14-01）总承包工程总投资65亿元，涉及、、办公、商务及公共等业态。项目位于深圳市罗湖区宝安南路与红桂路交叉口东北侧（罗湖区原清庆新村），西邻宝安南路，南邻红桂路，用地面积21496.48平方米，总约32.81万平方米，计容约253704.9平方米，地下4、5层。共分两期，其中，一期由3栋约200m高的楼、2层裙房及一栋幼儿园组成，二期由一栋约330m高的办公楼、组成。

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潭罗村片区城市更新单元一期

潭罗村片区城市更新单元一期由深圳市星广源有限公司负责建设。

潭罗村片区城市更新单元位于龙华区大浪街道，布龙路与华繁路交汇处东北侧。更新单元用地面积133459.4平方米，拆除范围用地面积为133437.9平方米。其中，366930平方米(含66040平方米），、办公及旅馆业建筑150000平方米，公共设施20425平方米。该项目包括两所幼儿园。

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深圳市龙华区福城街道竹村城市更新项目

深圳市龙华区福城街道竹村城市更新项目由深圳市兴超有限公司。深圳市龙华区福城街道竹村城市更新项目（下称“项目”）位于深圳市龙华区福城街道观澜大道与翠幽路交汇处东南侧，根据更新单元规划，项目拆除用地面积为127000.1平方米，面积为85551.4平方米。其中：一期拆除用地面积65609.2平方米，建设用地面积41357.3平方米。项目 用地面积约8.6万平方米，约38.8万平方米。项目总投资65亿元。主要建设、、办公及旅馆业、商务。

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深圳市宝安区新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目二期a三期

深圳市宝安区新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目二期a三期a项目由中粮地产发展（深圳）有限公司负责建设。

项目位于宝安区新安街道25区，前进一路与创业二路交汇处西北侧。本次规划开发面积106344.1㎡，计容积率总785000㎡（含地上、地下）。其中：256000㎡商务77100㎡，公共设施17140㎡。

宝城25区及新安25区城市更新项目分期实施，一期a项目和二期a项目、三期a项目实施主体同样为中粮地产发展(深圳)有限公司，一期b项目实施主体为中国中电国际信息服务有限公司。

在未来，宝城25区及新安25区城市更新项目将被打造成为宝安中粮大悦城，成为宝安的新地标建筑。

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龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元

龙岗区平湖街道山厦旧村城市更新单元由深圳市远盛业投资有限公司负责建设。项目位于龙岗区平湖街道山厦社区，是龙岗“西核”的重要组成部分，项目周边有平大路、惠华路、中环大道。

项目位于平湖街道山厦社区，土地整备面积约95.40公顷，项目通过货币补偿和留用土地的方式实施土地整备，土地整备资金合计约13.63亿元（其中直接补偿费11.12亿元）；留用土地6宗，约12.54公顷，选址详见附件。留用土地用地性质及容积率等最终以深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批为准。项目利益统筹范围面积为954010.7㎡，经规划研究，确定留用土地落实在《深圳市龙岗103-01&02号片区[山厦地区]法定图则》04及08街坊内。项目留用土地6宗，125421.6㎡，规划总为683064㎡。

各留用土地的规划指标如下：留用土地04-01-01，面积17504.6㎡，规划为二类居住用地，规划容积率5.7，规划99995㎡，其中93675㎡、2600㎡（含母婴室6㎡）、公共设施3720㎡（含9班幼儿园2970㎡<2700㎡>、社区菜市场750㎡），另配建儿童游戏场地占地面积600㎡（附设）；留用土地04-02-01，面积22003.3㎡，规划为二类居住用地，规划容积率5.7，规划125238㎡，其中117638㎡、3200㎡（含母婴室6㎡）、公共设施4400㎡（含便民服务站400㎡、社区管理用房300㎡、社区老年人日间照料中心<含社区长者服务站>1500㎡、文化活动室2000㎡、社区警务室50㎡、邮政所150㎡），另配建社区体育活动场地1260㎡（附设）、儿童游戏场地占地面积600㎡（附设）；留用土地04-03-01，面积25044.3㎡，规划为二类居住用地，规划容积率5.6，规划140494㎡，其中133444㎡（含政府35845㎡）、4300㎡（含母婴室6㎡）、公共设施2750㎡（含社区菜市场750㎡、物流配送站2000㎡），另配建社区体育活动场地2500㎡（附设）、儿童游戏场地占地面积600㎡（附设）；留用土地04-03-02，面积22999.4㎡，规划为二类居住用地，规划容积率5.8，规划133546㎡，其中123596㎡、2900㎡（含母婴室6㎡）、公共设施7050㎡（含18班幼儿园5940㎡<用地面积5400㎡>、托育机构870㎡<室外活动场地用地面积220㎡>、再生资源回收站100㎡、公共厕所120㎡，环卫工人作息房20㎡），另配建社区体育活动场地1250㎡（附设）、儿童游戏场地占地面积600㎡（附设）；留用土地08-04-01，面积24058.2㎡，规划为普通工业用地，规划容积率5.1，规划123391㎡，其中厂房86374㎡、宿舍35017㎡，公共配套设施2000㎡（物流配送站）；留用土地08-04-02，面积13811.7㎡，规划为普通工业用地，规划容积率4.4，规划60400㎡，其中厂房59300㎡，公共设施1100㎡（公共充电站），另配建社区体育活动场地1000㎡。除留用土地外，整备范围内其他用地随路网切分后，按照原法定图则用地性质移交政府收储，其规划条件另行研究确定。

据统计，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数三甲为龙岗、宝安、龙华三区。从楼栋性质结构看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。

图1：深圳市城中村分区布局情况

图2：深圳市城中村楼栋属性结构汇总

不可否认，计划可以城市环境和居住条件，提高居民的生活质量可以增加住房供应量，缓解房价上涨的压力。由于城中村通常存在违法建设和违规出租等问题，导致住房供应不足，房价居高不下。通过改造城中村，可以增加合法住房的供应量，降低房价水平，满足市民的住房需求。最后，城中村改造计划还可以促进城市经济的发展。随着城中村的拆除和重建，将带动相关产业的发展，如建筑业、物流业、服务业等，创造更多的就业机会，提高居民的收入水平，进而刺激房地产市场的需求。